CNAE para imobiliárias e corretores: guia completo 2026

Aviso: este artigo é referência educacional, baseado na legislação vigente. Cada situação pode ter particularidades. Recomendamos revisão por contador ou advogado.

O mercado imobiliário brasileiro movimenta bilhões de reais anualmente e abrange diversas atividades especializadas. Para atuar legalmente no setor, é fundamental escolher o Código Nacional de Atividades Econômicas (CNAE) correto no registro da empresa.

Cada tipo de atividade imobiliária possui códigos específicos na classificação oficial do IBGE. A escolha incorreta pode gerar problemas tributários, impossibilitar a obtenção de licenças necessárias e até mesmo inviabilizar o exercício regular da profissão.

Este guia apresenta todos os CNAEs relevantes para o setor imobiliário, desde a corretagem tradicional até serviços especializados como administração predial e incorporação. Você encontrará também orientações práticas para fazer a escolha correta conforme sua área de atuação.

CNAEs principais para o setor imobiliário

1. Corretagem de imóveis (CNAE 6821-8/01)

Este é o código mais utilizado por corretores de imóveis que trabalham com compra, venda e locação de imóveis residenciais e comerciais. Abrange:

• Intermediação na compra e venda de imóveis
• Intermediação na locação de imóveis
• Avaliação de imóveis para fins comerciais
• Consultoria imobiliária básica

O CNAE 6821-8/01 é obrigatório para profissionais registrados no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) e permite a emissão de notas fiscais pelos serviços de corretagem.

2. Incorporação de empreendimentos imobiliários (CNAE 4111-7/00)

Destinado a empresas que desenvolvem projetos imobiliários para venda, incluindo:

• Incorporação de edifícios residenciais
• Incorporação de complexos comerciais
• Desenvolvimento de loteamentos
• Coordenação de obras para venda de unidades

Este CNAE exige capital social mais elevado e está sujeito a regulamentações específicas da construção civil e incorporação imobiliária, incluindo o cumprimento da Lei 4.591/64.

3. Administração de imóveis próprios (CNAE 6810-2/01)

Para empresas que gerenciam imóveis de sua propriedade:

• Administração de edifícios comerciais próprios
• Gestão de shopping centers próprios
• Administração de galpões industriais próprios
• Locação de espaços em imóveis próprios

4. Administração de imóveis de terceiros (CNAE 6821-8/02)

Código específico para administradoras prediais que prestam serviços de gestão para terceiros:

• Administração condominial
• Cobrança de aluguéis e taxas
• Manutenção e conservação predial
• Gestão de contratos de locação
• Seleção de inquilinos

Este CNAE é fundamental para empresas especializadas em administração predial e permite a cobrança de taxas de administração.

CNAEs complementares para atividades específicas

5. Avaliação de imóveis (CNAE 7490-1/04)

Para empresas especializadas em:

• Laudos de avaliação para financiamento
• Perícias judiciais em imóveis
• Avaliações para seguro de imóveis
• Estudos de viabilidade econômica

6. Consultoria em gestão empresarial (CNAE 7020-4/00)

Código auxiliar para serviços de:

• Consultoria em investimentos imobiliários
• Planejamento estratégico para o setor
• Análise de mercado imobiliário
• Estruturação de negócios imobiliários

7. Atividades de intermediação e agenciamento (CNAE 7490-1/99)

Para serviços especializados como:

• Intermediação de seguros de imóveis
• Agenciamento de financiamentos
• Serviços de despachante imobiliário
• Intermediação de serviços especializados

Como escolher o CNAE correto para seu negócio

1. Analise sua atividade principal

O CNAE principal deve corresponder à atividade que gera maior receita da empresa. Para a maioria dos corretores, será o 6821-8/01. Empresas que atuam principalmente com administração predial devem optar pelo 6821-8/02.

2. Considere atividades secundárias

O registro pode incluir até 99 CNAEs secundários. Isso permite flexibilidade para oferecer serviços complementares sem necessidade de alteração contratual frequente.

Por exemplo, uma imobiliária pode ter como atividade principal a corretagem (6821-8/01) e como secundárias a administração de imóveis de terceiros (6821-8/02) e consultoria (7020-4/00).

3. Verifique exigências profissionais

Alguns CNAEs exigem registro em conselhos profissionais:

• CRECI: obrigatório para CNAE 6821-8/01 e 6821-8/02
• CREA: necessário para avaliações técnicas (CNAE 7490-1/04)
• CRC: pode ser exigido para consultorias financeiras

Certifique-se de que possui as qualificações necessárias antes de escolher o código.

4. Considere aspectos tributários

Diferentes CNAEs podem ter tratamentos tributários distintos. Consulte um contador para avaliar:

• Enquadramento no Simples Nacional
• Alíquotas de ISS municipal
• Obrigações acessórias específicas
• Benefícios fiscais disponíveis

A escolha inadequada pode resultar em maior carga tributária ou perda de benefícios fiscais importantes.

Processo de abertura da empresa imobiliária

1. Definição da estrutura societária

A maioria das empresas imobiliárias opta pela sociedade limitada (LTDA) devido à flexibilidade e proteção patrimonial. Para profissionais individuais, a sociedade limitada unipessoal pode ser uma alternativa interessante.

Ao estruturar o contrato social, é importante definir claramente as responsabilidades de cada sócio, especialmente quando há corretores e administradores com funções distintas.

2. Capital social adequado

Embora não exista capital mínimo legal, recomenda-se:

• Corretagem simples: R$ 10.000 a R$ 50.000
• Administração predial: R$ 50.000 a R$ 100.000
• Incorporação: R$ 100.000 ou mais

O capital deve ser suficiente para:

• Cumprir obrigações com o CRECI
• Manter seguro de responsabilidade civil
• Cobrir despesas operacionais iniciais
• Demonstrar solidez aos clientes

3. Documentação necessária

Para o registro na Junta Comercial, você precisará de:

• Contrato social ou ato constitutivo
• Certificado de registro no CRECI (quando aplicável)
• Comprovante de endereço comercial
• Documentos pessoais dos sócios
• Consulta de viabilidade municipal

O processo de registro na Junta Comercial geralmente leva de 5 a 15 dias úteis, dependendo do estado.

Obrigações legais e regulamentares

1. Registro no CRECI

Todas as empresas que atuam com corretagem ou administração predial devem:

• Registrar-se no CRECI da jurisdição
• Manter corretor responsável técnico
• Pagar anuidades em dia
• Cumprir normas éticas da profissão
• Manter livros de registro atualizados

2. Licenças municipais

A maioria dos municípios exige:

• Alvará de funcionamento
• Licença sanitária (quando aplicável)
• Certificado de zoneamento
• Auto de vistoria do Corpo de Bombeiros

3. Seguros obrigatórios

Considere contratar:

• Seguro de responsabilidade civil profissional
• Seguro contra erros e omissões
• Seguro de fiança locatícia (para administradoras)

Regime tributário mais adequado

1. Simples Nacional

A maioria das empresas imobiliárias se enquadra no Simples Nacional, com alíquotas que variam de 6% a 33% sobre o faturamento, dependendo da receita anual.

Vantagens:

• Simplicidade na apuração
• Unificação de tributos federais, estaduais e municipais
• Menor burocracia

2. Lucro Presumido

Pode ser mais vantajoso para empresas com:

• Faturamento superior a R$ 4,8 milhões/ano
• Margem de lucro elevada
• Possibilidade de deduzir despesas significativas

3. Considerações sobre o ISS

O Imposto sobre Serviços (ISS) incide sobre:

• Comissões de corretagem
• Taxas de administração predial
• Serviços de avaliação
• Consultorias imobiliárias

As alíquotas variam de 2% a 5%, conforme a legislação municipal.

Atividades específicas e CNAEs especiais

1. Imobiliárias online e PropTechs

Empresas que operam principalmente via plataformas digitais podem usar:

• CNAE 6821-8/01 (corretagem) como principal
• CNAE 6201-5/00 (desenvolvimento de software) como secundário
• CNAE 6311-9/00 (processamento de dados) como secundário

2. Empresas de leilão de imóveis

Devem registrar:

• CNAE 8291-1/00 (atividades de leilão)
• CNAE 6821-8/01 (corretagem) como secundário

3. Consultorias especializadas

Para empresas focadas em consultoria imobiliária:

• CNAE 7020-4/00 (consultoria em gestão)
• CNAE 6821-8/01 (corretagem) como secundário

Alterações contratuais mais comuns

Durante a vida da empresa, podem ser necessárias alterações no contrato social para:

1. Inclusão de novos CNAEs

Quando a empresa diversifica suas atividades:

• Adicionar administração predial à corretagem
• Incluir consultoria em investimentos
• Acrescentar avaliação de imóveis

2. Mudança de endereço

Para acompanhar a expansão do negócio ou redução de custos, seguindo o processo de mudança de endereço da empresa.

3. Alteração de capital social

Para refletir o crescimento da empresa ou atender exigências de parceiros comerciais.

Perguntas frequentes

Posso usar o mesmo CNAE para corretagem e administração predial?

Não. São atividades distintas que exigem CNAEs específicos: 6821-8/01 para corretagem e 6821-8/02 para administração de imóveis de terceiros. Você pode ter ambos, sendo um principal e outro secundário.

É obrigatório ter registro no CRECI para todos os CNAEs imobiliários?

O CRECI é obrigatório para corretagem (6821-8/01) e administração de imóveis de terceiros (6821-8/02). Para outros CNAEs como consultoria ou avaliação, pode não ser necessário, mas verifique a legislação local.

Posso alterar meu CNAE principal depois da abertura da empresa?

Sim, mas isso exige alteração contratual registrada na Junta Comercial. O processo leva cerca de 15 dias e pode afetar sua classificação tributária.

Quantos CNAEs secundários posso ter?

Não há limite legal, mas recomenda-se incluir apenas atividades que você pretende exercer efetivamente. Muitos CNAEs desnecessários podem gerar obrigações adicionais.

O CNAE interfere no enquadramento no Simples Nacional?

Sim. Algumas atividades têm restrições ou anexos específicos no Simples Nacional. CNAEs de corretagem e administração predial geralmente se enquadram no Anexo III.

Preciso de alvará específico para cada CNAE?

Depende da legislação municipal. Algumas prefeituras exigem alvarás específicos para certas atividades, especialmente administração predial e incorporação.

Referências legais

• Lei Federal 6.530/78: Regulamenta a profissão de corretor de imóveis
• Lei Federal 4.591/64: Lei de Incorporações Imobiliárias
• Resolução COFECI 957/2006: Código de Ética Profissional
• Lei Complementar 123/2006: Estatuto Nacional da Microempresa e da Empresa de Pequeno Porte
• Código Civil Brasileiro (Lei 10.406/2002): Disposições sobre sociedades empresárias
• Resolução IBGE 02/2018: Classificação Nacional de Atividades Econômicas
• Instrução Normativa RFB 2110/2023: Normas sobre CNAE para fins tributários

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Este artigo foi atualizado em março de 2026 com base na legislação vigente e nas melhores práticas do mercado imobiliário brasileiro.